هل هي فقاعه

 

هل هي فقاعه ؟

 

التمويل العقاري هل يؤدي إلي أزمة مالية ؟

 

في دار مصر بإكتوبر ( علي سبيل المثال ) : سعر المتر : 6875 جنية - اجمالي سعر الوحده : 893750 جنية - جدية الحجز : 50000 جنية - استكمال 10 % عند الاستلام : 52781 جنية - المبلغ المتبقي بعد سداد 8 % في حالة - سداد المبلغ بالكامل بعد انتهاء الحجز بشهرين : 732875 جنية - سداد دفعات ربع سنوية لحين الاستلام : 10000 جنية – نقول هاندفع سنتين يعني ( 80000 جنيه هايتفضل 652875 جنية ) حتي يتم الاستلام قيمة ال 15 % عند الاستلام : 134063 جنية ( هايكون المتبقي 518.812 جنية )

كل ده مقدور عليه ثم .... ثم يتم الاستلام :

-         فيتم سداد باقي قيمة الشقه علي دفعات ربع سنوية لمدة 3 سنوات بدون فوائد  ( يعني نقسم المتبقي علي 12 هايساوي = 43.234  جنية يعني كل 3 شهور هاتدفع القسط ده يعني كل شهر توفر من دخلك 14.411 جنية

-         ويمكن السداد علي أقساط ربع سنوية متساوية لمدة 5 سنوات او 7 سنوات بفائده علي الرصيد المدين فيما يزيد علي ال 3 سنوات ( لو هانقول الفائده علي القرض الآن متوسطها 18 % يعني المبلغ هايصبح 612.198  جنيه

-         لو هاتدفع علي 5 سنوات ، هاتدفع قسط كل 3 شهور قدره 30.609  جنية .

-         لوهاتدفع علي 7 سنوات ، هاتدفع قسط كل 3 شهور قدره 21.864  جنيه .

ملحوظه : فيه شيكات ستوقع بالأقساط . ( في حالة التأخر عن سداد أي قسط / دفعه يتم احتساب غرامة تأخير تعادل سعر الفائدة لدي البنك المركزي السارية وقت السداد بالاضافة الي 2 % من اجمالي ثمن الوحدة + 0.5 % مصاريف ادارية من تاريخ الاستحقاق وحتي تاريخ السداد ، مع تحميل العميل كافة المصاريف القضائية والمصرفيه الناجمة عن التأخير )  .

دي القصه بإختصار   ....  نرجع لسؤالنا كام واحد في المتقدمين هايقدر يدفع لمدة 7 سنين أو 5 سنين أو 3 سنين القيمه دي ؟؟؟   ...  هانقول ممكن ناس تقدر .. طب ولو الناس مش هاتقدر تدفع هنا ستحدث الفقاعه !!!

 

كيف حدثت الفقاعه في أمريكا :

بدأت بTop of Form

تقديم العديد من التسهيلات  إلى تشجيع الأفراد على الاقتراض من البنوك ، حدث تزايد كبير علي قروض شراء المساكن . ثم كان أن ارتفعت أسعار المساكن لمستويات قياسية ، ثم بدأت لعبة الفائدة المتغيرة فيرفع البنك المركزي الفائدة من 1% حتي 5.25 % ، ثم يؤدي هذا إلى تراجع الطلب وانخفاض أسعار المساكن وعدم قدرة مالكيها على السداد .... وهنا بدأت عمليات الحجز والإخلاء والحبس وازدادت معدلات الحبس بسبب الرهون العقارية ، ثم بعد ماجري للأفراد ، تؤول ملكية المساكن للبنوك .  فماذا كان فعل البنوك ، قامت البنوك بعمل توريق بضمان العقار فتحولها الي سندات وتبيعها كقروض للمستثمرين ، كي تستفيد من فوائد وعمولات ورسوم . ويستفيد المستثمرون من فوائد السندات . يقوم المستثمرون برهن سنداتهم وبالقيام بالتأمين عليها لدي شركات التأمين . ثم يقوم المستثمرون بعدها بتوريق التوريق أو إعادة توريق تلك السندات بالحصول بموجبها علي قروض جديدة لتوفير السيولة .يقوم في نفس الوقت الأفراد التي تملكت تلك العقارات بعرضها للبيع وعندما يتزايد المعروض منها تهوي الأسعار ويسود الكساد . يؤدي ذلك الي فقدان السندات لقيمتها فلاتجد البنوك مايكفي لتواجه طلبات عملاءها ولاتستطيع في الوقت نفسه بيع تلك العقارات التي آلت إليها . يستتبع ذلك افلاس البنوك وصناديق الاستثمار وكذلك افلاس شركات التأمين ، تقوم البنوك عندها باتخاذ اجراءات لتحجيم الاقتراض والتي تؤثر بلاشك علي المشروعات ، ولتفادي كارثة الكساد تقوم الحكومات بضخ كميات نقود لإنعاش سيولة السوق ، ويكون السبب الرئيسي لحدوث الأزمة أن يكون إقتصاد دولة بالكامل علي استثمار قائم علي استثمار الديون وليس علي مشروعات حقيقية ملموسة . .